En synthèse :
Faire un crédit hypothécaire pour financer sa SCI permet de libérer des liquidités pour acquérir un nouveau bien, rembourser un compte courant associé ou apporter de la trésorerie.
Le montant minimum à emprunter est de 100 000 €.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) peut, dans certaines conditions, contracter un prêt hypothécaire en tant que personne morale pour financer son expansion ou rembourser les comptes courants des associés.
Une SCI est une entité juridique constituée d'au moins deux associés, dont l'objectif principal est l'acquisition et la gestion de biens immobiliers.
Il existe deux principaux types de SCI :
SCI familiale : les associés sont des membres d'une même famille, et les biens détenus par la SCI sont souvent occupés par des membres de cette famille. Ces SCI sont souvent créées dans le but d'optimiser les transmissions patrimoniales ou de simplifier la gestion des biens familiaux.
SCI professionnelle : les biens détenus par la SCI sont loués à des tiers qui ne sont pas membres de la famille des associés. Les revenus proviennent de la location de ces biens immobiliers.
Hypothèque d’un bien détenu en SCI
Les critères principaux utilisés par les banques pour l'hypothèque d'un bien détenu par une SCI sont les suivants :
Montant requis : Il doit être supérieur à 100 000 € et conforme aux dispositions des statuts de la SCI.
Situation financière de la SCI :
Une analyse du bilan de la SCI (en cas d'imposition à l'IS, Impôt sur les Sociétés) ou de la déclaration fiscale (en cas d'imposition à l'IR, Impôt sur le Revenu) est effectuée afin d'évaluer les capacités financières de la société.
Comme pour tous les prêts en France, l'emprunteur doit démontrer des ressources suffisantes pour honorer les échéances
Bien prit en garantie de premier rang : Il s'agit d'un ou plusieurs biens immobiliers d'habitation, en bon état, d'une valeur excédant 300 000 € et situés en France métropolitaine. Ces biens doivent être la propriété de la SCI qui les apporte en garantie ou peuvent être détenus en propre par un des associés.
Pourquoi hypothéquer un bien en SCI ?
Un crédit hypothécaire permet à une SCI d'emprunter jusqu'à 60 % de la valeur d'un ou plusieurs actifs immobiliers qu'elle détient, et peut servir à couvrir divers besoins de la société, notamment :
Acquisition d'un nouveau bien immobilier au sein de la SCI
Remboursement du compte courant d'un associé : la SCI contracte un prêt pour rembourser les fonds avancés par ses associés.
Trésorerie professionnelle pour la SCI : Obtention de liquidités pour financer les frais de gestion de la société, les dépenses d'entretien des biens, le règlement de prestataires ou le paiement d'une dette fiscale.
Les fonds empruntés par la SCI sont destinés exclusivement à des projets conformes aux statuts de la société, tels que :
Financer des transactions immobilières.
Couvrir les frais de gestion des biens et de la société.
Rembourser les dettes de la société.
Les modalités de remboursement
Deux options de remboursement existent pour les prêts accordés aux SCI :
Remboursement In Fine (à terme fixe) : seuls les intérêts sont versés mensuellement. Le capital est remboursé en totalité à la fin du prêt ou par anticipation. La durée maximale est de dix ans.
Remboursement amortissable : les intérêts et le capital sont remboursés par des mensualités fixes. Cette méthode de remboursement est la plus courante et peut s'étaler sur une période maximale de vingt ans.
En cas de prêt In Fine, la SCI doit s'engager à vendre un bien immobilier pour clôturer l'opération.